房地产估价中的法定优先受偿权问题
1、《房地产抵押估价指导意见》第四条第三款规定：法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。针对此项规定，以下问题是我们应当注意和研究的。
2、法律分析优先受偿权是法定受偿权的一种，是法律规定的某种权利人优先于其他权利人实现其权利的权利。优先受偿是指抵押权人对抵押物卖得的价款，除了要先支付工资、抚恤金和征纳税款外，抵押权人可先行收回自己对债务人所享有的债权，优先于抵押物的所有人的所有权，也优先于其他无抵押的一般债权。
3、优先受偿权即非担保物权之优先受偿权，是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。它是一种不表现为抵押权、质权、留置权等物权权能的优先受偿权，故称“狭义的优先受偿权”。优先受偿权是法定受偿权的一种，是法律规定的某种权利人优先于其他权利人实现其权利的权利。
4、法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。优先受偿权利可分为一般优先受偿权利和特别优先受偿权利。一般优先受偿权利是在不特定的总财产上的优先受偿权利。
5、价值评估方法市盈率。这是价值评估最常使用的方法，基本的计算方式就是每股价格除于每股收益，根据行业的市盈率和每股收益得出了每股价值，有了每股价值乘以总的股数，就是公司的价值。如果有一个媒体每股价格是1元，收益是10元，收益率就是10。
6、首先，明确了房地产抵押价值与房地产市场价值的关系。房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债款数额，以及其他法定优先受偿款。二是明确了房地产抵押估价的原则。
复盘朱树英律师工程案例9:如何实现工程价款的优先受偿权?
1、早在2000年11月，朱树英律师在承办上海首例外资房地产公司破产案时，就向受理案件的上海徐汇区法院提出已确认的工程进度款应在破产财产处理时优先受偿，并提交了《关于请求在破产程序中适用合同法第286条规定，优先受偿工程欠款的报告》。
2、经审理，杭州中院于2013年9月4日一审判决，被告支付原告工程款56486万元及其利息，返还到期的工程保修金1090.85万元，赔偿原告损失100万元，原告在67370万元范围内享有优先受偿权；同时驳回被告工期赔偿的全部反诉请求。一审判决后，被告不服原判向浙江省高院提出上诉。
3、案例2是朱树英律师于2004年1月代理的建设单位要求6个月内施工单位中途撤场案件。系争房地产开发项目位于广东省珠海市，承发包双方因工程价款及工期引起争议，工程施工到地下工程完成，原告承包人中途停工并起诉被告支付拖欠的工程款及违约金。被告要求反诉解除合同，并要求在6个月内先让承包人撤离施工现场。
对买房人预抵押登记房产银行是否具有优先受
有优先受偿权。预抵押登记制度，就是在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签定的同时，在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记，以排斥第三人对房产的行使权利。
当然具备！预抵押登记制度，就是在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签定的同时，在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记，以排斥第三人对房产的行使权利。在房屋竣工领取产权证后，应该重新办理抵押登记。
银行提供的房产抵押预告登记并不具有物权效力，不产生优先受偿的效力。
预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
法律主观：抵押权预告登记有优先受偿权吗 一般不享有优先受偿权。
法律分析：一般来说，预抵押指的是预抵押登记制度，即买受人与开发商签订购房合同时，或者买受人与银行签订贷款合同时，在房管局备案系统上形成的预抵押登记。它用于排除第三方行使对财产的权利。抵押前登记可以保护买卖双方的权益。
抵押权和建筑工程价款优先受偿权哪个更优先
工程款优先权在前，抵押权在后。在我国的民事法律法规所规定的合同的权利当中，工程价款优先受偿权因具备法定条件而发生，但优先权的行使还需符合法定程序和方式，所以在签订合同的时候，是需要及时的保护自己的权益的。
应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。根据《合同法》第二百八十六条，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
因此从权利位阶上看，工程价款优先受偿权高于抵押权，但不高于买受人期待权，位阶高的权利优先于位阶低的权利优先得到保障。权利的主张与行使 建设工程价款优先受偿权是承包人对抗发包人，保障工程价款实现的有力的法律武器。
